Rafael González
Miércoles, 24 de agosto de 2011
El Proyecto de Ley parte de la falsa premisa que los derechos de
propiedad y el derecho a la vivienda se encuentran en franco conflicto
siendo excluyentes y sustitutos entre sí. Lo cierto es que los derechos
de propiedad resultan fundamentales para coadyuvar a la satisfacción del
derecho a la vivienda
En la Asamblea Nacional se encuentra un Proyecto de Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Debe
preocupar que el Proyecto de Ley no deja clara la justificación de dicho
instrumento normativo, ni tampoco cual es el bien de interés público que
buscaría tutelar. Lo anterior no es poca cosa porque podría no estar
garantizándole a la sociedad venezolana la existencia de asidero y
justificación de un instrumento legal que cuenta con una redacción
potencialmente distorsionante.
El proyecto de Ley, según su artículo 1 tendría por objeto regular y
establecer el régimen jurídico aplicable a la actividad económica de
arrendamiento de inmuebles para vivienda.
Sin embargo, del Proyecto de Ley no se desprende motivación alguna
basada en el interés público o ante la existencia de una falla o una
distorsión en el mercado de arrendamiento, sino simplemente se impone
una draconiana regulación sobre la actividad económica de arrendamiento
de inmuebles para vivienda. Más allá, se impone un control de precios o
de cánones al margen de la libertad a negociar de los oferentes y
demandantes, desconociéndose la soberanía del consumidor-arrendatario y
el derecho de propiedad del oferente-arrendador.
El instrumento generaría dos tipos de costos reconocidos en el análisis
de las políticas públicas y regulatorias. El primero, el costo de
transferencia de rentas, consistente en el costo materializado a través
de la pérdida de beneficio del arrendador que se encuentre sometido a la
regulación. La transferencia de renta generada hacia el arrendatario no
cambiaría en nada el nivel de bienestar social, toda vez que constituye
una simple transferencia de rentas de un agente económico a otro. En
este sentido, este efecto redistributivo es absolutamente inocuo sobre
el bienestar social y podría en el mediano plazo desaparecer. Aun cuando
pareciera que se protege al arrendador actual, lo cierto es que las
opciones de arrendamiento futuro para el mismo irán desapareciendo, bien
por vencimiento, no renovación, venta del inmueble, etc. En el mediano
plazo no habrá bienestar, riqueza o renta que transferir porque
simplemente el mercado, particularmente la oferta de arrendamiento se
constreñirá (este último fenómeno implica destrucción de bienestar
social, valor y riqueza para la sociedad).
El segundo efecto resulta mucho más preocupante, conocido como efecto de
pérdida de eficiencia, encarna la irracionalidad del Proyecto de Ley. El
Proyecto de Ley lesionaría especialmente a los potenciales o futuros
arrendatarios que verán reducir la oferta de inmuebles para viviendas en
el mercado de arrendamientos.
Al lesionarse los atributos de los derechos de propiedad, especialmente
la disposición sobre los inmuebles para viviendas que se encontraren
arrendados, los inmuebles como bien duradero perderá valor e interés,
arrastrando a una caída a la actividad economía del sector construcción.
El Proyecto de Ley parte de la falsa premisa que los derechos de
propiedad y el derecho a la vivienda se encuentran en franco conflicto
siendo excluyentes y sustitutos entre sí. Lo cierto es que los derechos
de propiedad resultan fundamentales para coadyuvar a la satisfacción del
derecho a la vivienda. Adicionalmente se parte de la falsa premisa que
las relaciones comerciales en el mercado de servicios de arrendamiento
son un juego suma cero, donde el arrendador gana y necesariamente el
arrendatario pierde. Nada más falso que lo anterior. Como ocurriría en
cualquier mercado, al perfeccionarse una transacción o un contrato, el
precio, en este caso el canon de arrendamiento, superará al precio de
reserva del oferente, mientras resulta menor que la disponibilidad de
pago del arrendatario, de lo contrario no se llevaría a cabo el
intercambio. En este caso ambos agentes económicos habrán generado
riqueza y bienestar para cada uno. Por el contrario, de no
perfeccionarse el contrato o la relación entre el arrendador y el
arrendatario no se habrá creado valor, riqueza o bienestar alguno.
Los efectos negativos asomados en este artículo muestran la miopía
regulatoria de este Proyecto de Ley, el cual lesionaría la eficiencia
dinámica, el derecho de propiedad y al propio derecho a la vivienda.
Este Proyecto de Ley agravará el déficit habitacional y lesionará al
sector construcción. Los precios no son necesariamente materia de
interés público. Cuando existe un déficit por falta de oferta –sin que
exista un monopolio natural- el problema de eficiencia económica implica
incorporar demandantes (potenciales arrendatarios) que no encuentran la
suficiente oferta. El precio podrán fijarlo en cero y el bienestar
social no se incrementará porque constituirá en el mejor de los casos
una simple transferencia, mientras se mantendrá el déficit habitacional.
Más allá, la oferta continuará constriñéndose, aumentando el déficit y
generándose pérdida de eficiencia.
La solución pasa indefectiblemente por el resguardo de la propiedad
privada, la seguridad jurídica, el fomento de la actividad de
arrendamiento y de la construcción, coadyuvando a la consolidación de un
sector construcción privado robusto, pujante y en crecimiento.
Economista. Master in Industrial Organization and Markets. Master in
Competition and Market Regulation. Especialización en Economía de los
Sectores Energía, Telecomunicaciones, Transporte, Farmacia, Agua y
Banca. Profesor universitario en Regulación Económica y Regulación de
Competencia.
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