Carlos Romero Mendoza
Miércoles, 23 de noviembre de 2011
El 12 de noviembre de 2011 aparece publicada en Gaceta Oficial
Extraordinaria No. 6053 la Ley para la regularización y control de los
arrendamientos de vivienda, que como bien lo señala el numeral 10 del
artículo 5, uno de los objetivos es garantizar la libertad de los
particulares para celebrar contratos de arrendamientos a tiempo
determinado o indeterminado, de conformidad con la voluntad de las
partes, pero por supuesto sometido a las condiciones que la propia ley
exige.
Los arrendatarios en esta ley son considerados "sector vulnerable" en
tanto no tengan acceso a la propiedad de la vivienda por lo que la ley
garantiza una protección especial y precisamente a través de la normas
que desarrolla este instrumento legal, entre otros aspectos busca evitar
que el arrendatario en la relación que se genera del arrendamiento, no
pierda la capacidad de ahorro, o bien no se lesione parte sustancial de
la relación arrendaticia, por lo tanto busca evitar que haya una
relación de explotación. (numeral 16, artículo 5).
La libertad para celebrar el contrato de alquiler tiene como fundamento
el derecho de todo arrendatario a que se elabore un contrato escrito,
según el acuerdo voluntario de las partes (art. 46), de no celebrarse el
contrato escrito, el arrendador se expone a una multa de 100 Unidades
Tributarias.
En ese contrato tiene el derecho a que se le fije un canon de
arrendamiento (art.47), que como lo señala los fines supremos del
arrendamiento en su numeral 14, artículo 5, el canon debe dirigirse
principalmente a cubrir gastos por deterioro del inmueble, gastos
administrativos del Estado y , de los particulares, producto de la
relación arrendaticia, conteniendo un margen de ganancia, especialmente
cuando comporten para el arrendador la prestación de un servicio
(pensiones o residencias estudiantiles) y en los demás casos conforme a
lo establecido por el ente rector.
El ente rector de la materia de arrendamiento es la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV), quien como órgano de
control y revisión le corresponde verificar que los contratos escritos
cumplan con todos los parámetros establecidos en la Ley. Especialmente
en lo que se refiere a las condiciones de arrendamiento y el canon.
A tal efecto el canon de arrendamiento será determinado por un método
previsto por la ley y de exclusiva responsabilidad de este ente, además
para un mayor control deberá la SNAV crear un Registro Nacional de
Contratos de Arrendamiento, para lo cual la disposición transitoria
segunda de la ley le otorga tres meses a partir de la fecha de la
publicación de la ley en la Gaceta Oficial.
Cuando revisamos la información que debe contener este Registro Nacional
de Contratos de Arrendamientos previsto en la disposición transitoria
segunda, pues tenemos claramente los elementos que deben contener los
contratos de arrendamientos, veamos:
Datos identificativos del arrendador y el arrendatario; cualidad de
arrendar de la persona que arrienda; el canon de arrendamiento; la
existencia de cláusulas penales; la duración del contrato; la fecha del
contrato; el tipo de inmueble; la ubicación del inmueble, y cualquier
otro dato que se considere necesario. El no estar registrado conlleva a
una multa de 400 Unidades Tributarias.
El contrato de arrendamiento se estableció legalmente debe tener como
mínimo un año de vigencia, pudiendo el arrendatario manifestar no
continuar con el contrato sin perjuicio de pagara indemnizaciones o
cánones restantes. (art.51)
La ley vigente mantiene la fijación del canon en función de un
porcentaje de la rentabilidad anual y el valor del inmueble,
específicamente la nueva ley señala que el canon se fijará en función de
una banda que estará entre el 3% y el 5% de rentabilidad anual sobre el
valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual
será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Para fijar el monto el artículo
78 dice que la fórmula es la siguiente: Valor del canon de
arrendamiento (CA) = (valor del inmueble/12) x el porcentaje de
rentabilidad anual.
Importante es destacar que la Ley establece un procedimiento para la
fijación del canon de arrendamiento, que se inicia con una solicitud por
escrito cuyos requisitos formales enlista en el artículo 81 de la Ley,
pasa por la admisión de la SNAV, dentro de los 3 días hábiles, o en su
defecto una notificación para corregir la solicitud en 15 días desde la
fecha de notificación, en conclusión la SNAV tiene luego de la admisión
20 días para fijar el canon de arrendamiento y fijarlo mediante
resolución, la cual debe acompañar siempre como anexo al contrato de
alquiler, so pena de nulidad y sanción de 53 Unidades Tributarias.
El canon podrá ser revisado al año de haberse fijado, a instancia de
cualquiera de las partes, cuando hay cambio del destino y uso para lo
cual fue arrendado el inmueble o bien cuando se haya ejecutado dentro
del año mejoras que excedan al 20% del valor del inmueble. Pero igual,
la Superintendencia de oficio pueda iniciar el procedimiento de
regulación, instruir y decidir los casos que a su juicio considere
necesarios, a costa del propietario.
Dos elementos nuevos se incorporan en la Ley en relación al canon de
arrendamiento, el primero tiene que ver con el derecho a recibir
oportunamente el pago del canon de arrendamiento (art.42) y consiste en
la obligación de abrir una cuenta corriente a tal fin, que no podrá
cerrarse mientras dure la relación arrendaticia; el segundo elemento es
la obligación del arrendador de entregar al arrendatario un recibo de
pago o un documento acreditativo que lo sustituya cada mes cuando se
efectúe el pago del canon de arrendamiento.
Para concluir la ley expresamente exonera de todo gravamen las
actuaciones que se hagan con los contratos de alquiler ante notarias
públicas y registros con funciones notariales.
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